李洪伙

乐居财经 严明会 发自深圳

华侨城仍在持续甩卖项目股权。

11月2日，据北京产权交易所披露，华侨城（000069.SZ）旗下公司拟转让武汉天创置业有限公司（简称“天创置业”）30%股权及相关债权，转让底价约19.77亿元。

这是华侨城近一个月时间内挂牌出让的第5个项目股权，亦是华侨城近年来频繁处置资产的一个缩影。IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，从华侨城近期的一系列动作来看，出售项目和资产旨在收缩战线和优化现金流，其战略从几年前的占资源转向了目前的以优化现金流为核心。

数据显示，2017-2019年，华侨城经营活动产生的现金流净额分别为-152.44亿元、-173.21亿元和-51.88亿元。截至2020年6月30日，华侨城经营现金流净额为-95.95亿元，同比下跌12.3%。

此外，半年报显示，华侨城剔除预收款后的资产负债率为55.84%，净负债率约为111%，现金短债比约1.01倍，踩中一条“红线”。

一个月出让5项目

截至2020年09月30日，天创置业的营业利润为亏损339.43万元，净利润亏损339.43万元，资产总计71.86亿元，负债总计71.89亿元，所有者权益负339.43万元。

据乐居财经不完全统计，这已经过去一个月时间内，华侨城拟转让的第5个项目。2020年下半以来，华侨城已至少挂牌13个项目股权。

实际上，近几年，华侨城一直在频繁处置资产。

一个大的背景是，近年来，华侨城的业务模式从最初的“旅游+地产”，逐渐演变为“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

据不完全统计，2018年，华侨城至少转让了18家子公司及一个资产包。2019年，华侨城公布拟转让位于昆明、重庆、襄阳、秦皇岛、深圳、上海、西安等多个城市共计19个子公司股权，涉及金额约193.06亿元。

一手卖卖卖，一手买买买。财报显示，去年，华侨城新增了47个土地项目，年内累计获取土地 47 宗，新增土地面积 625 万平方米，计容建筑面积 1208 万 平方米。

不仅如此，在去年7月的“云南大会战”一周年座谈会上，华侨城与多方共计签约项目37个，签约金额约490亿元，加上此前签约合作的项目，华侨城集团在云南的投资将达1960亿元。

华侨城曾公开表示，“（出售资产）主要是为了加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展。同时也是对国务院国资委‘降负债’、‘强主业’要求的响应，是遵循华侨城集团‘文化+旅游+城镇化’战略发展思路的具体实践。”

债务压顶 脚踩“红线”

对于华侨城下半年为何持续抛售资产，IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，从华侨城近期的一系列动作来看，出售项目和资产旨在收缩战线和优化现金流，其战略从几年前的占资源转向了目前的以优化现金流为核心。

2017年以来，由于大规模土储扩张和建设，华侨城经营活动现金流量净额一直呈现负值。2017-2019年，华侨城经营现金流分别为-79.14亿元、-100.45亿元和-51.88亿元。截至2020年6月底，华侨城现金流为-95.95亿元，同比下跌12.3%。

加上“三条红线”监管新规压顶。半年报显示，华侨城剔除预收款后的资产负债率为55.84%，净负债率约为111%，现金短债比约1.01倍，踩中一条“红线”。

中金证券此前评论，华侨城计划通过销售回款、投资、融资三位一体的动态调整机制以平衡资金链，目标则是今年实现正的经营性现金流。

10月19日，上海清算所公布华侨城2020年度第五期中期票据发行文件。本期票据基础发行金额10亿元，发行金额上限20亿元。募集资金拟用于偿还 2020 年10月28日到期的超短期融资券。

该文件显示，近年来发行人经营和投资规模不断扩大，营运资金需求上升，发行人相应加大了负债规模，发行人2017年末、2018年末以及2019年末的资产负债率分别为67.22%、68.63%和69.86%，维持在较高水平，较高的资产负债率使公司的经营存在一定的偿付风险。此外，发行人流动负债占比大、存在短期偿债压力较大的风险。